LA IMPORTANCIA DEL ACUERDO PREVIO
La promesa de compraventa es un documento legal firmado tanto por el propietario del inmueble como por su comprador, en el que ambos se comprometen a realizar la compraventa en un determinado tiempo y bajo ciertas condiciones.
Este documento no es obligatorio, sino que se trata de un acuerdo voluntario entre las partes para asegurarse de que el proceso se lleve a cabo de forma clara, agradable y de acuerdo con la ley. De esta manera, la promesa de compraventa constituye un paso previo a la escritura de la propiedad.
Ésta se firma ante un notario para garantizar su cumplimiento y se establecen multas en caso de que se quebrante alguna cláusula establecida en el contrato, yendo a favor de la parte afectada por el incumplimiento de su contraparte.
¿Por qué firmar una promesa de compraventa?
Es importante firmar este documento ya que la compraventa de una propiedad es un proceso que toma tiempo, lo cual implica ciertos riesgos ligados a distintos eventos que, de ocurrir, pueden comprometer la operación.
Por ejemplo, cuando se trata de propiedades nuevas, puede suceder que:
- La constructora tenga problemas de permisos, imposibilitando la entrega de la propiedad.
- La constructora tenga problemas de financiamiento, paralizando las obras.
- La obra en construcción presente problemas de diseño estructural, tornando inviable su terminación.
Mientras que en el caso de viviendas usadas, puede ocurrir que:
- El vendedor se arrepienta y decida no vender.
- El vendedor no esté en regla para vender legalmente la propiedad.
- El comprador se arrepienta y decida no comprar.
- El comprador no cuente con el capital para comprar la propiedad.
De esta manera, la promesa de compraventa permite:
- Reservar la propiedad.
- Asegurar el precio y las características del inmueble.
- Verificar que se cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal.
- Dar tiempo al vendedor para regularizar los antecedentes.
- Dar tiempo al comprador para gestionar el capital necesario para la compra.
- Establecer multas en caso de incumplimiento.
¿Qué condiciones se deben incluir en la promesa de compraventa?
Para que la promesa de compraventa tenga validez, ésta debe cumplir con determinadas condiciones que tanto comprador como vendedor deben asegurar:
- Títulos en regla: los títulos de dominio de la propiedad deben estar ajustados a derecho.
- Sin gravámenes ni hipotecas: la propiedad debe venderse libre de hipotecas, gravámenes o prohibiciones. En caso de tratarse de una propiedad usada que previamente fue financiada por un crédito hipotecario, se deben levantar las prohibiciones, hipotecas y gravámenes para luego inscribir la propiedad a nombre del comprador.
- Antecedentes municipales en orden: los cuales incluyen permisos de construcción, recepción municipal y permisos de obras menores que se hayan realizado en el inmueble.
- Precio ajustado a la tasación: el precio que se acuerde debe basarse en la tasación comercial de la propiedad. En este punto se recomienda fijar la condición de que la diferencia entre la tasación por parte del banco no sea menor a un 10% del precio acordado para la compraventa.
- Otorgamiento de crédito: puede incluirse la condición de que la promesa de compraventa está sujeta al otorgamiento del crédito al comprador de la propiedad.
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